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农民土地和住房可以抵押贷款了

发布时间:2021-01-07 14:27:02 阅读: 来源:连接器厂家

国务院颁布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》

一般来说,农民手里最主要的财产是土地和房产,但是,长期以来,农民的承包地和住房不能在同等条件下进入市场变现,需要盘活。日前,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、财政部、农业部印发施行《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部印发施行《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,两个《办法》分别规定承包地的经营权和农民住房财产权可以用于贷款抵押。

承包地经营权抵押贷款是怎么回事?

农村承包土地的经营权抵押贷款,是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

农村土地制度改革实行三权分置。三权分置就是在坚持农村土地集体所有的前提下,实现土地所有权、承包权、经营权分置。农村土地归集体所有,由集体内的农户承包,土地的经营权可以流转、抵押。

农村承包土地的经营权抵押贷款试点坚持不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益、不层层下达规模指标。

农户以承包地经营权抵押贷款的条件

通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:

(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

(二)用于抵押的承包土地没有权属争议;(三)依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证;

(四)承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

以合法流转获得土地的经营权抵押贷款的条件

通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体包括种粮大户、家庭农场、农民专业合作社等,这些主体申请贷款时,应同时符合以下条件:

(一)具备农业生产经营管理能力,无不良信用记录;

(二)用于抵押的承包土地没有权属争议;(三)已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同,或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明,并已按合同约定方式支付了土地租金;

(四)承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转;

(五)承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

我省农村承包土地经营权抵押贷款试点有哪些?

我省农村承包土地经营权抵押贷款试点县市有长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县。

农民住房财产权抵押贷款是怎么回事?

农民住房财产权抵押贷款,是指在不改变宅基地所有权性质的前提下,以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构向符合条件的农民住房所有人发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

农民住房所有权抵押贷款有什么条件?

借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:

(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

(二)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明,未列入征地拆迁范围;

(三)除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;

(四)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的,还应当取得其他共有人的书面同意。

我省农民住房财产权抵押贷款试点有哪些?

我省农民住房财产权抵押贷款试点县有滑县、兰考县。

中国人民银行有关负责人就“两权”抵押贷款试点相关问题答记者问(摘录)

一、对试点进行法律授权的主要内容是什么?

开展“两权”抵押贷款业务涉及突破《物权法》和《担保法》关于耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押的相关法律条款。按照十八届四中全会关于“重大改革须于法有据”的要求和国发45号文“依法有序”的原则,试点涉及突破相关法律条款的,要由国务院按程序提请全国人大常委会授权。2015年12月27日全国人大常委会法律授权主要内容为:授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定;在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。上述调整在2017年12月31日前试行。

二、试点开展过程中需要注意哪些关键点?

“三农”问题关系国计民生,人民银行一直强调要按照国发45号文“依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控”的原则,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。要切实尊重农民意愿,“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请,确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。同时,推动地方政府建立完善抵押物处置和风险补偿机制,在保障农户基本居住权、承包权、优先受让权和土地持续生产能力的前提下,创新探索出农民住房财产权有效处置和农村承包土地的经营权有效流转的不同经验,平衡好农民合法权益与金融机构正当利益的关系。

评论

唤醒农村沉睡资产还须综合施策

日前,央行会同相关部门联合印发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。两个《办法》明确了土地经营承包权和农民住房的财产权利,解决了农民贷款缺少抵押物的难题。这不仅是推进普惠金融的重要举措,也将唤醒农村长期沉睡的土地、住房等资产。但要让“两权”抵押贷款真正发挥效果,还需进一步综合施策。

首先,“两权”如何估值还需进一步明确。“两权”估值过低,农民不愿意;“两权”估值过高,则金融机构有风险。农村“两权”由于交易不活跃,缺少流动性,导致估值困难。有些金融机构对于农民住房仅按建材成本给予估值,导致抵押贷款额度过低,挫伤了农民积极性。要确定“两权”公允价格,需试点地区积极发展“两权”交易市场,解决流动性难题,让“两权”财产属性真正显现出来:一方面农民能得到合理的抵押贷款额度;另一方面,金融机构能及时处置抵押物,顺利收回贷款。如此,“两权”抵押贷款才能顺利推进。

其次是“两权”抵押贷款的利率水平难确定。其一,难以参考农村信用贷款利率。作为有财产担保的贷款,其利率水平自然应比无抵押的信用贷款低,但抵押贷款亦具有周期长、风险高的特点,一旦出风险,其带来的损失要远超农村信用贷款,同时处置抵押品亦费时费力耗成本,贷款定价如何覆盖成本,需要金融机构有足够的智慧。其二,难以参考厂房、居民商品住房等抵押贷款利率。工业企业、居民一般具有稳定的现金流,能够支持按期还本付息,因而银行在定价上相对容易。而农业生产面临着周期性强、抵御自然灾害能力差等诸多风险,支持还本付息的现金流并不稳定,同样需要金融机构细加甄别。两个《办法》中明确由银行业金融机构合理自主确定利率水平。有权有利更有责,金融机构需在试点实践中摸索出行之有效的利率定价方式,使“两权”抵押贷款利率既惠及农民,又兼顾自身发展。

第三,“两权”抵押贷款是新生事物,大量金融机构既缺乏农村网点,又缺少农村信贷经验,直接降低了农民“两权”抵押贷款的可获得性。这就需要政府涉农部门、保险公司、担保机构、村集体、合作社等第三方机构发挥好农村“两权”抵押贷款的桥梁和纽带作用。从浙江宁波等地的试点经验看,金融机构与村集体、合作社等三方机构紧密合作,是提高农民“两权”抵押贷款可获得性的有效方式。

土地、住房是农民最重要的资产,也是发展农业生产的重要物质基础。据测算,目前我国这两项资产价值高达上百万亿元,即使通过“两权”抵押贷款仅唤醒这其中十分之一的资产,就能为进一步推进农业现代化、增加农民收入注入巨大的金融活水。当然,要把好事办好,还须有关部门和机构综合施策,久久为功。(梁睿)

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